實(shí)施城市更新行動(dòng)，是“人民城市”理念的生動(dòng)實(shí)踐，也是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。如何“建立可持續(xù)的城市更新模式”，滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，是當(dāng)前逆周期條件下經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亟待解決的重要課題。

上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8號(hào)既有老舊住宅“原拆原建”的實(shí)踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范為城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)，全面實(shí)現(xiàn)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能、改善民生的新場(chǎng)景、轉(zhuǎn)型升級(jí)的新高地三大目標(biāo)。

示范項(xiàng)目概況

●上海既有老舊住宅“原拆原建”實(shí)踐

上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8號(hào)是一棟建于1954年的3層磚木結(jié)構(gòu)“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”。該住宅樓存在嚴(yán)重老化、安全隱患、生活品質(zhì)差等問(wèn)題，對(duì)周邊環(huán)境造成負(fù)面影響。

2023年4月，徐匯區(qū)政府決定對(duì)該住宅樓進(jìn)行“原拆原建”。一是改建政策創(chuàng)新，通過(guò)成套住宅改造和適當(dāng)增加容積率，既滿足居民獨(dú)立成套改造愿望，又增加部分增量房作為區(qū)政府人才公寓資源；二是居民外搬回遷模式創(chuàng)新，外搬和方案設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，僅用6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時(shí)回遷；三是建造方式創(chuàng)新，采用全鋼結(jié)構(gòu)全裝配化，僅用8個(gè)月即完成建設(shè)；四是項(xiàng)目市場(chǎng)模式創(chuàng)新，采用設(shè)計(jì)施工總承包模式，實(shí)現(xiàn)超低能耗、BIM（建筑信息模型）、AI（人工智能）等技術(shù)應(yīng)用。該示范項(xiàng)目著力打造“五好”住宅，即“一戶一方案”設(shè)計(jì)更好、全裝配化體系更好、智能化和智慧化高質(zhì)量發(fā)展更好、超低能耗實(shí)現(xiàn)運(yùn)行減碳更好以及回遷居民評(píng)價(jià)更好。

●西安基礎(chǔ)設(shè)施更新示范

1953年，“一五”計(jì)劃中的6個(gè)重點(diǎn)工程落戶西安東郊，確定為軍工工業(yè)區(qū)，并配套規(guī)劃職工生活區(qū)，設(shè)“幸福林帶”為隔離防護(hù)林。由于歷史原因，項(xiàng)目未能完整實(shí)施，但規(guī)劃保留。進(jìn)入21世紀(jì)，東郊成為中心城區(qū)，而“幸福林帶”周邊卻成為“疤痕”，存在產(chǎn)業(yè)單一陳舊、缺乏城市綠地、私搭亂建、基礎(chǔ)設(shè)施落后、安全韌性差等問(wèn)題。

西安市委市政府貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于城市更新工作的重要論述和部署，將“幸福林帶”更新提上議程，經(jīng)調(diào)研論證，一條長(zhǎng)約5.85公里、寬約210米，集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業(yè)態(tài)于一體的“幸福林帶”建設(shè)方案正式啟動(dòng)。

西安“幸福林帶”項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)多、管理部門(mén)多重交叉，必須以攻堅(jiān)克難的勇氣拿出領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉。一是規(guī)劃建設(shè)模式創(chuàng)新，打造“緊湊城市”，多規(guī)合一，復(fù)合利用土地，集約節(jié)約土地資源約2200畝，地面新建76萬(wàn)平方米城市中央公園，地下科學(xué)規(guī)劃各類設(shè)施；二是政府治理方式創(chuàng)新，提速審批流程，成立市長(zhǎng)掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、提級(jí)辦理、政企協(xié)同，以“專班制”高效推進(jìn)；三是投—建—營(yíng)模式創(chuàng)新，集PPP（政府和社會(huì)資本合作模式）、BOT（建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓）、TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式）等于一身，全過(guò)程規(guī)范投資，側(cè)重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值，讓投—建—營(yíng)主體優(yōu)化設(shè)計(jì)349項(xiàng)、節(jié)省投資近3.8億元、縮短工期近9個(gè)月；四是綠色化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，突出利用地下空間降低碳排放，實(shí)現(xiàn)BIM共同建模指導(dǎo)運(yùn)維，突出在BIM+的應(yīng)用，初步實(shí)現(xiàn)園區(qū)級(jí)CIM（城市信息模型）。

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能

上海住宅更新實(shí)踐表明，城市住宅更新將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的重要方面。據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已建成住宅110多億平方米，其中大部分是標(biāo)準(zhǔn)低、品質(zhì)低、戶型小的“老破小”，但地段位置優(yōu)越，群眾對(duì)城市更新熱情高漲。

若對(duì)全國(guó)110多億平方米住宅進(jìn)行城市更新，一半“原拆原建”、一半裝修加安裝電梯改造，按10年完成，每年將有3萬(wàn)多億元的城市住宅更新投資，同時(shí)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)1到2倍規(guī)模。如借鑒上海住宅更新的政策經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)增加容積率破解更新成本缺口問(wèn)題，在一二線城市基本可以通過(guò)政策破題，三四線城市可能仍需部分政府補(bǔ)貼。國(guó)家層面還可給予住宅設(shè)備、家裝廚具、居民家電更新等鼓勵(lì)政策。

西安基礎(chǔ)設(shè)施更新示范產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)投資效應(yīng)，促進(jìn)了城市資產(chǎn)增值，改善了社會(huì)預(yù)期，全方位助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。一是拉動(dòng)投資和產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目總投資240億元，建設(shè)周期大約4年，扣除考古工作占用場(chǎng)地時(shí)間，有效建設(shè)周期僅為2.5年，每年實(shí)際投資強(qiáng)度約90億元，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)1到2倍規(guī)模。二是推動(dòng)片區(qū)價(jià)值提升。建成后土地成交價(jià)提升，為地方政府帶來(lái)約480億元土地財(cái)政升值空間，既覆蓋項(xiàng)目投資，又為西安實(shí)施更大規(guī)模城市更新提供資金保障。三是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型。建成后已吸引落地大項(xiàng)目8個(gè)，總投資548億元，實(shí)現(xiàn)年新增稅收超3億元，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初現(xiàn)。四是激活社會(huì)消費(fèi)潛力。新增商鋪超500家，帶動(dòng)就業(yè)崗位6000多個(gè)，年消費(fèi)近4億元。

若全國(guó)一二線城市都能實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施更新，不但能為城市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大新動(dòng)能，還能在全國(guó)形成更大規(guī)模的新動(dòng)能聚合效應(yīng)，這正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性所在。

改善民生的新場(chǎng)景

上?！霸鹪ā睂?shí)踐中，居民的訴求是既要省、又要大、還要快。通過(guò)適當(dāng)增加容積率，將一部分獎(jiǎng)勵(lì)給“原拆原建”居民，讓他們有動(dòng)力加快住宅更新。在此基礎(chǔ)上，政府平臺(tái)公司也會(huì)積極參與住宅更新，一舉兩得。居民從“老破小”到“好房子”，再到“好小區(qū)”“好社區(qū)”“好城區(qū)”，幸福感顯著增強(qiáng)。城市住宅更新涉及1億多家庭，4~5億名群眾，是改善民生的巨大新場(chǎng)景。

西安“幸福林帶”項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)了周邊居民三代人的夙愿。一是居民資產(chǎn)增值，每平方米增值在5000元左右；二是居住品質(zhì)更舒適；三是交通出行更便捷，實(shí)現(xiàn)45分鐘“全城達(dá)”；四是文化活動(dòng)更多元，形成15分鐘“便民生活圈”；五是基礎(chǔ)教育更優(yōu)質(zhì)，先后吸引后宰門(mén)小學(xué)、西安愛(ài)知中學(xué)等名校進(jìn)駐，解決周邊片區(qū)居民長(zhǎng)期的基礎(chǔ)教育“痛點(diǎn)”問(wèn)題。同時(shí)，結(jié)合原有醫(yī)療資源基礎(chǔ)，周邊片區(qū)原有西京醫(yī)院、西北大學(xué)第一醫(yī)院等，為“醫(yī)康養(yǎng)”一體服務(wù)創(chuàng)造條件。

轉(zhuǎn)型升級(jí)的新高地

新型工業(yè)化建造方式加低碳化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)是城市更新項(xiàng)目更好更省更快建設(shè)的必選題。上海住宅更新實(shí)踐正是在上海發(fā)展裝配化建筑進(jìn)而發(fā)展超低能耗建筑的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)字化技術(shù)，才得以實(shí)現(xiàn)更好更省更快建設(shè)，勢(shì)必引領(lǐng)全國(guó)城市住宅更新高質(zhì)量發(fā)展的方向。

西安“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新示范極大地改善了城市面貌，煥發(fā)老舊城區(qū)活力，塑造城市建設(shè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新樣板。打造公園宜居城市，對(duì)比美國(guó)紐約中央公園單一城市綠地功能，“幸福林帶”集綠地、安居、商業(yè)、文娛、康體、觀光等于一身，構(gòu)建了宜業(yè)、宜居、宜樂(lè)、宜游的良好環(huán)境，引領(lǐng)中國(guó)式城市中央公園的新標(biāo)準(zhǔn)和新方向；打造安全韌性城市，融入海綿城市理念，提供應(yīng)急避難場(chǎng)所，建設(shè)綜合管廊；打造數(shù)字智慧城市，推進(jìn)CIM+，+供水、污水、照明、燃?xì)狻⒗?、軌道交通、消防、停車、商業(yè)管理等系統(tǒng)，為西安市提供全面的數(shù)字城市綜合解決方案，而CIM+各類監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)又將是城市最重要的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，潛力巨大。

城市住宅更新+基礎(chǔ)設(shè)施更新，如果同時(shí)發(fā)力，就是更大規(guī)模的“擴(kuò)內(nèi)需”，即將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能、改善民生的新場(chǎng)景、轉(zhuǎn)型升級(jí)的新高地。黨的二十大報(bào)告指出，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。上海住宅更新的實(shí)踐和西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范都充分表明，兩市政府把善作善成體現(xiàn)到改革創(chuàng)新上來(lái)，越是使命艱巨，越是面對(duì)挑戰(zhàn)，越需要發(fā)揚(yáng)“闖”和“創(chuàng)”的精神，以攻堅(jiān)克難的勇氣破除卡點(diǎn)堵點(diǎn)，拿出更多的領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉。

作者趙長(zhǎng)茂為中共中央黨校原副校長(zhǎng)，王鐵宏為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總工、中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)新聞網(wǎng)